Los desahucios son una realidad legal que afecta tanto a propietarios como a inquilinos en España. Esta problemática, que se manifiesta a través de procedimientos legales, involucra tanto a aquellos que buscan recuperar la posesión de su propiedad como a quienes enfrentan la pérdida de su hogar debido a diversas circunstancias. En Legantia abogados le contamos todo lo que debe saber sobre los desahucios en España.
En el contexto de la situación actual, es relevante destacar que el número de lanzamientos practicados por los juzgados en España, tanto los derivados de la aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) como los derivados de las ejecuciones hipotecarias, ha experimentado fluctuaciones significativas. Según el estudio ‘Efectos de la crisis económica en los órganos judiciales’, publicado por la Sección de Estadística del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), en el segundo trimestre de 2022 se llevaron a cabo un total de 10.816 lanzamientos. Esta cifra representa una variación negativa del -6,55% con respecto al mismo período del año anterior.
Estas estadísticas revelan que los desahucios son un tema de preocupación en España, ya que afectan a un número considerable de personas y familias. Tanto los propietarios que buscan recuperar su propiedad como los inquilinos que enfrentan la pérdida de su vivienda se ven involucrados en procesos judiciales que buscan resolver disputas relacionadas con la ocupación ilegal o el incumplimiento de contratos de alquiler. En este contexto, es fundamental contar con asesoramiento legal adecuado para abordar estos procedimientos de manera justa y en línea con la legislación vigente.
¿Qué es un desahucio?
Un desahucio es un proceso legal que tiene lugar cuando se busca recuperar la posesión de una vivienda o propiedad que está ocupada ilegalmente o cuando se pretende poner fin a un contrato de alquiler que no se está cumpliendo adecuadamente. Este procedimiento involucra a un propietario o arrendador que, por diversas razones, desea recuperar el control de una propiedad que está siendo ocupada por otra persona.
Causas de los desahucios
Los desahucios pueden tener diversas causas, y estas incluyen:
- Falta de pago del alquiler: Si un inquilino deja de pagar el alquiler de forma continua, el propietario puede iniciar un proceso de desahucio para recuperar la propiedad y resolver el contrato de alquiler.
- Incumplimiento de las condiciones del contrato: Los contratos de alquiler suelen incluir cláusulas que regulan el comportamiento del inquilino. Si el inquilino incumple estas condiciones de manera significativa, como causar daños graves a la propiedad o perturbar la convivencia en el edificio, el propietario puede iniciar un desahucio.
- Finalización del contrato: Cuando un contrato de alquiler llega a su término y el inquilino no desea o no puede renovarlo, el propietario puede solicitar la recuperación de la propiedad.
- Uso no autorizado: Si alguien ocupa una propiedad sin el consentimiento del propietario, como en el caso de la ocupación ilegal o la entrada no autorizada, el propietario puede recurrir a un desahucio para expulsar al ocupante ilegal.
- Ejecución hipotecaria: En el caso de las viviendas hipotecadas, si el propietario no cumple con los pagos de la hipoteca, el banco o entidad financiera puede iniciar un proceso de ejecución hipotecaria que, en última instancia, podría llevar a un desahucio si no se resuelve la situación de deuda.
Es importante destacar que el proceso de desahucio es legal y debe llevarse a cabo siguiendo los procedimientos establecidos por la ley. Los tribunales juegan un papel fundamental en este proceso, ya que son los encargados de decidir si el desahucio es procedente y de emitir una orden para el desalojo si es necesario.
Además, en muchos países, incluido España, existen regulaciones y medidas destinadas a proteger a los inquilinos vulnerables y garantizar que no queden sin hogar de manera injusta. Estas medidas pueden incluir la suspensión temporal de los desahucios en ciertas circunstancias, así como la posibilidad de ofrecer soluciones habitacionales a las personas afectadas.
Procedimiento de desahucio
El procedimiento de desahucio en España es un proceso legal que se rige por una serie de normativas y pasos establecidos por la ley.
Para iniciar un procedimiento de desahucio en España, es necesario recurrir a la vía judicial. No está permitido desalojar al inquilino al margen de la legalidad. A pesar de las preocupaciones del propietario, la fuerza y la ilegalidad deben ser la última opción.
La legislación en España prioriza la inviolabilidad del domicilio por encima de la propiedad privada. El domicilio se considera un derecho fundamental, como se establece en el artículo 18.2 de la Constitución Española, mientras que la propiedad privada es un derecho de los ciudadanos, según el artículo 33 de la misma Constitución, que no llega a ser considerado un derecho fundamental.
Intentar recuperar una vivienda por la fuerza, mediante amenazas, cortando suministros o cambiando cerraduras, constituye un delito tipificado en el artículo 455.1 del Código Penal. Este artículo establece que “El que, para realizar un derecho propio, actuando fuera de las vías legales, empleare violencia, intimidación o fuerza en las cosas, será castigado con la pena de multa de seis a doce meses”.
Antes de recurrir a acciones ilegales, es fundamental buscar asesoramiento legal de un despacho de abogados especializado en desahucios. Nuestros profesionales pueden prevenir que un conflicto con los inquilinos se convierta en un problema legal penal.
El procedimiento de desahucio se inicia mediante una demanda presentada ante el Juzgado competente, que suele ser el del partido judicial donde se encuentra la vivienda objeto del desahucio. Esta demanda debe ser firmada por un abogado y un procurador, y su intervención es obligatoria independientemente de la cuantía del procedimiento.
En la demanda inicial, se debe especificar el motivo por el que se solicita el desahucio y si es posible o no la enervación por parte del inquilino. En casos de desahucio por impago de rentas, también se puede acumular la acción de reclamación de la cantidad adeudada en el mismo procedimiento.
Una vez que el Juzgado tramita la demanda, se brinda al demandado la oportunidad de desalojar la vivienda, oponerse al desahucio o pagar la deuda para intentar evitarlo. Si el demandado presenta una oposición, se fijará una fecha para la celebración del juicio verbal, donde ambas partes expondrán sus argumentos y el Juzgado emitirá una sentencia que determinará si se concede o no el desahucio. Si no hay oposición pero tampoco se abandona la vivienda, se programará un día para el lanzamiento, que es cuando se llevará a cabo el desahucio.
Este proceso legal garantiza que tanto los propietarios como los inquilinos tengan la oportunidad de presentar sus argumentos y defender sus derechos de acuerdo con la legislación vigente en España.
Prórroga de la suspensión de desahucios hasta finales del 2023
El Gobierno ha decidido extender la suspensión de desahucios y lanzamientos de viviendas habituales para personas y familias vulnerables hasta finales de 2023. Esta medida, contemplada en el Real Decreto-ley 5/2023 de 28 de junio, modifica el artículo 1 del Real Decreto-ley 11/2020, una normativa implementada en los primeros días de la pandemia. Es importante destacar que esta extensión no afecta a la prórroga extraordinaria de contratos de alquiler que llegan a su término.
La suspensión se aplica a hogares vulnerables que enfrentan procedimientos de desahucio de sus viviendas habituales, incluyendo situaciones de ocupación o precario en presencia de personas dependientes, víctimas de violencia de género o menores a cargo. El objetivo es permitir la intervención de los servicios sociales para buscar soluciones viables antes de obligar a las personas a abandonar sus hogares. El juez tiene la responsabilidad de evaluar las circunstancias de cada caso.
Para los propietarios afectados por la suspensión de desahucios, existe la posibilidad de solicitar una compensación si no se ofrece una solución habitacional en los tres meses posteriores a la emisión del informe de los servicios sociales. Esta compensación busca mitigar el perjuicio económico ocasionado. Los propietarios pueden presentar esta solicitud hasta el 31 de enero de 2024.
Si tiene dudas relacionadas con el proceso de desahucio, no dude en contactar en el teléfono 900 922 500, o por correo electrónico en juridico@legantia.com. En Legantia Abogados estaremos encantados de atender sus consultas y peticiones.
