La pandemia COVID-19, conocida más popularmente como Coronavirus, está impactando de pleno en las relaciones contractuales de tracto sucesivo de carácter sinalagmático, como, por ejemplo, los contratos de alquiler de local de negocio, los contratos de arrendamiento de servicios, o los contractos de arrendamiento de obra inmobiliaria, produciendo la ruptura de la base del negocio o alterándola significativamente.
Es por ello por lo que, ante la falta de medidas específicas por parte del Gobierno para tal situación, realizamos las siguientes recomendaciones.
En estos casos, la exigencia del arrendatario de local de negocio de modificación o revisión del contrato —consistente en una reducción de la renta—, o de suspensión del contrato —y, por extensión, de la obligación de pago de la renta—, e incluso, en el peor de los escenarios, la resolución del contrato, podría prosperar en los tribunales en aplicación de la última doctrina jurisprudencial de la cláusula o regla rebus sic stantibus (SSTS de 15 de octubre y de 30 de junio de 2014, 24 de febrero y de 30 de abril de 2015 y de 18 de julio de 2019), siempre y cuando no existieren mecanismos contractuales de ajuste de riesgo que fueren eficaces en el caso concreto para absorber dicho impacto negativo generado por la pandemia COVID-19, habría que analizar caso por caso. No cabe una respuesta unívoca, por cuanto sin perjuicio de que haya que estar en primer término a la literalidad del contrato firmado, nada tiene que ver un Local obligado a cerrar sus puertas con otro que pueda seguir estando abierto al público
A razón de lo anterior, nos preguntamos si cabe aplicar la doctrina de la cláusula o regla rebus sic stantibus a las relaciones contractuales de arrendamiento de uso de vivienda permanente.
A nuestro juicio, y a diferencia de lo que sucede con otra tipología de contratos de tracto sucesivo como el de arrendamiento de local de negocio anteriormente analizado, no cabe reconocer al inquilino de vivienda habitual o permanente un eventual derecho a exigir una modificación, suspensión y/o resolución del contrato con motivo de la pandemia del COVID-19
Como excepción, en cuanto a arrendatarios en situación de especial vulnerabilidad, habrá que estarse a las medidas que disponga el Gobierno al respecto, con especial atención a la posibilidad de aplicación analógica de la moratoria en el pago de hipotecas para este caso concreto.
No obstante, la solución “ideal” pasaría por un acuerdo entre arrendador y arrendatario que permitiera una rebaja proporcional de la renta asumiendo ambas partes equitativamente la pesada carga que el coronavirus está provocando, siendo conscientes que, de judicializarse la situación, la anteriormente expuesta, es la solución que tiene más probabilidades de imponerse en las resoluciones dictadas por los Tribunales.
Y, por último, recomendamos que si se ve en la tesitura de no pode abonar las rentas debido a la reducción de sus ingresos como consecuencia del Estado de Alarma en el que nos encontramos, recomendamos evitar litigios y desde LEGANTIA ABOGADOS, podemos analizar detenidamente supuesto a supuesto, haciendo cuanto esté en nuestra mano como profesionales del derecho para conseguir una solución extrajudicial al problema.
Desde LEGANTIA ABOGADOS quedamos a disposición en el teléfono gratuito 900 922 500, o bien, mediante correo a la dirección juridico@legantia.com.
